De fiscale behandeling van uw deelname hangt af van uw persoonlijke situatie. Indien u als particulier participeert, dan wordt het doorgaans belast in Box 3 (inkomen uit sparen en beleggen). Solvane beoogt haar fondsen als een Fonds voor Gemene Rekening (FGR), een fiscaal transparant fonds, te structureren.
Solvane vraagt de Belastingdienst zich (middels een zogenaamde 'ruling') hierover helder uit te spreken vóór de daadwerkelijk emissie van een Solvane zorgvastgoedfonds. Vergewis u daarom voor deelname aan een Solvane-fonds welke fondsstructuur van toepassing is en de daar mee samenhangende fiscale bejegening.
Concreet: Solvane I betreft een FGR waarover de Belastingdienst schriftelijk aangegeven heeft dat de inkomsten voor participanten belast zullen worden in Box 3 (Ruling conform het besluit van 26 oktober 2001, kenmerk CPP2001-2940M, geactualiseerd bij de besluiten van 11 augustus 2021, nr. 2020-15486 en van 30 maart 2023, nr. 2023-28975, behandeld door het Aanspreekpunt Vastgoedfondsen. Mr. R.J.H.M. Klabbers en Mr. J.G. van Ingen - Belastingdienst Amsterdam - Vastgoedkenniscentrum. Ruling kenmerk 2026.05.20 Solvane/RK).
Wij adviseren participanten altijd om hun eigen fiscaal adviseur te raadplegen om de impact op hun specifieke vermogenspositie te bepalen.
Onderstaand een korte toelichting over het fiscale inkomstenbelastingsysteem in Nederland, uitsluitend informatief bedoeld.
De inkomstenbelasting vindt plaats aan de hand van het zogeheten boxenstelstel.
Er zijn drie verschillende categorieën (boxen) waarin inkomsten (en aftrekposten) moeten worden verantwoord. Daarbij heeft elke box zijn eigen methodiek en belastingtarief.
In Box 1 wordt inkomstenbelasting geheven over inkomen uit werk en de eigen woning.
Iedereen die werkt en loon ontvangt betaalt belasting in Box 1.
Tevens valt hieronder inkomsten uit een uitkering of pensioen (en fooien en ‘overige inkomsten’) maar ook periodieke uitkeringen zoals lijfrente en alimentatie etc.
Tarief (2026): oplopend (met drie schijven) tot max. 49,50%
In Box 2 wordt inkomstenbelasting geheven over inkomen dat gegenereerd wordt vanuit een aanmerkelijk belang.
Met dat laatste wordt bedoeld dat u minstens 5% bezit van de aandelen in een bedrijf.
Als aandeelhouder kunt u een winstuitkering of dividend ontvangen, daarvan betaalt u inkomstenbelasting in Box 2.
Tarief (2026): oplopend (met twee schijven) tot max. 31%
In Box 3 wordt inkomstenbelasting geheven over inkomen uit vermogen (spaargeld, obligaties, beleggingen of andere vormen van bezit zoals een 2de woning), ook wel ‘vermogensrendementsheffing’.
Hier vallen tevens de lijfrente- en kapitaalverzekeringen onder die niet in Box 1 vallen.
Tarief (2026): max. 36%
Vooral over Box 3 is veel over te doen en voorlopig zal de discussie nog wel aanblijven.
Het uitgangspunt tot op heden was dat er belasting werd geheven over een forfaitair rendement op vermogen. Dat betekent dat de Belastingdienst zich niet druk hoeft te maken over het daadwerkelijk behaalde rendement maar ‘gewoon’ een vast percentage (van 36% boven op het heffingsvrij vermogen) op een fictief rendement.
Dus ongeacht het daadwerkelijke rendement op de som van het spaargeld, beleggingen, obligaties en crypto etc. Eenvoudig en transparant, dat scheelt veel werk voor de Belastingdienst. Er zijn (institutionele) beleggers die bepaalde aandelen tientallen jaren aanhouden. De Belastingdienst zou dan administraties over deze termijn moeten bijhouden en dat is praktisch heel moeilijk uitvoerbaar.
Kortom, u betaalt belasting over een veronderstelt rendement, niet over wat je werkelijk aan inkomen uit vermogen verdiend hebt. Maar deze praktijk van forfaitaire belasting ondervond ook veel weerstand in de maatschappij omdat velen regelmatig deze fictieve rendementen niet behaalden.
In 2021 oordeelde de Hoge Raad dat deze forfaitaire belasting in strijd is met Europese wetgeving omdat het niet redelijk genoeg aansluit bij werkelijke rendement. De wet moest aangepast worden zodat er belast gaat worden over daadwerkelijk behaalde rendementen / inkomsten.
De gedachtenlijn voor een nieuwe belastingheffing
Het oorspronkelijke plan was om per 1 januari 2028 belasting over het werkelijke rendement te gaan heffen. Maar ook waardestijging (dus ongerealiseerde winsten) zouden worden meegeteld als zogeheten vermogensaanwasbelasting. Dit nog steeds tegen het bestaande 36%-tarief. Deze wet (‘Wet werkelijk rendement Box 3’) is door de Tweede Kamer aangenomen op 12-02-2026 en ligt nu bij de Eerste Kamer. Een dergelijke vorm van inkomstenbelasting (vermogensaanwasbelasting) komt overigens wereldwijd weinig voor.
Juist over deze ongerealiseerde winst is veel ophef ontstaan (uw aandelenportefeuille is fors gestegen maar is nog niet verzilverd omdat u het nog niet verkocht heeft). Dat zou een belastingheffing zijn over inkomsten die feitelijk geen inkomsten zijn en problematisch kunnen zijn omdat er geen cash beschikbaar is om deze inkomstenbelasting te betalen.
Het kabinet-Jetten heeft als één van de eerste zaken dit aangepakt en aangeven dat deze gedachtenlijn waarover belasting zou betaald moeten worden over papieren winsten, toch aangepast moet worden. In de komende tijd wordt nagedacht over een marktpraktische en uitvoerbare belastinginning. Tot en met 2027 blijft alles onveranderd, wat er daarna veranderd is nog niet duidelijk maar het principe dat op daadwerkelijk gerealiseerde – en niet op fictieve - rendementen wordt geïnd blijft leidend. Wordt vervolgd!
Dit zou bij professionele beleggers de gedachten op kunnen roepen om beleggingen onder te brengen in een BV zodat deze onder Box 2 komen te vallen. Het tarief in Box 2 is weliswaar hoger door de combinatie van maximaal 25,8% Vpb en 31% IB, maar de heffing kan vaak uitgesteld worden door effecten later te verkopen. Iets wat in Box 3 niet kan.
Bij vastgoed is dat minder van belang aangezien het vastgoed overbrengen naar een BV als nadeel heeft dat er 8% (bij woningen) of 10,4% (bij bedrijfspanden) aan overdrachtsbelasting over betaald moet worden. Dat maakt het vaak onvoordelig om vastgoed over te dragen aan de BV, dit in tegenstelling tot een effectenportefeuille.
Daarnaast kunnen vastgoedbeleggers vanaf 2028 in Box 3 ook beter af zijn omdat (onderhouds)kosten aftrekbaar zijn. Maar al deze overwegingen zijn sterk afhankelijk van uw persoonlijke / specifieke situatie wat maakt dat wij bij Solvane participanten geen eenduidig advies kunnen of willen geven en verwijzen naar uw eigen fiscaal adviseur. Afhankelijk van de verkoopwaarde van het pand in de toekomst c.q. de waardeontwikkeling van het betreffende pand. Aangezien we bij Solvane beleggen in vastgoed en een deel van de winst verwachten te realiseren door deze waardeontwikkeling…
Maar ziet de Belastingdienst een belegging in Solvane wel als een (passieve) vastgoedbelegging? Hoe wordt een participatie fiscaal belast?
Om deze vraag te beantwoorden heeft Solvane een ruling bij de Belastingdienst aangevraagd. Deze ruling hebben wij op 20 mei 2026 ontvangen. Hierin bevestigt de Belastingdienst dat Solvane I door de Belastingdienst gezien wordt als een transparant fonds. Dit betekent dat het fonds op grond van deze kwalificatie in Nederland niet als zelfstandig belastingplichtig lichaam voor de vennootschapsbelasting en de dividendbelasting wordt aangemerkt. Inkomsten en vermogenswinsten van het fonds worden pro-rata toegerekend aan haar participanten.
Het betreft dus in de ogen van de Belastingdienst een FGR waarin normaal vermogensbeheer wordt uitgevoerd (zgn. 'passief beleggen') zonder dat er binnen het fonds ontwikkelrisico's genomen worden. Dat maakt dat de inkomsten gezien worden als inkomsten uit 'inkomsten uit vermogen' hetgeen op zijn beurt maakt dat de inkomsten voor participanten belast zullen worden in Box 3.
(Ruling conform het besluit van 26 oktober 2001, kenmerk CPP2001-2940M, geactualiseerd bij de besluiten van 11 augustus 2021, nr. 2020-15486 en van 30 maart 2023, nr. 2023-28975, behandeld door het Aanspreekpunt Vastgoedfondsen. Mr. R.J.H.M. Klabbers en Mr. J.G. van Ingen - Belastingdienst Amsterdam - Vastgoedkenniscentrum. Ruling kenmerk 2026.05.20 Solvane/RK).
Solvane beoogt nieuwe toekomstige fondsen identiek te structureren. Daarover zullen wij u telkens informeren.
De participatie wordt ingeschreven op uw eigen naam (de natuurlijke persoon) en afhankelijk van uw persoonlijke situatie, uw partner.
De winsten worden doorgaans belast in Box 3 (inkomsten uit sparen en beleggen) als bovenstaand toegelicht. Het betreft een passieve belegging aangezien het pand, de huurder en alle andere zaken vastliggen en u die uitbesteed heeft aan de Fondsbeheerder.
Kortom, er hoeft niet ondernomen (= gewerkt) te worden om de ontwikkeling, de architect en de bouw etc. te vinden en opdracht te geven. Net zomin als participanten binnen Solvane huurders moeten vinden teneinde een huurstroom te genereren die het directe rendement mogelijk maakt. Was dat wél het geval dan zou er sprake zijn van ‘arbeid’ dat fiscaal in Box 1 (inkomen uit arbeid) belast wordt. Ook zouden dan vele zaken nog geregeld moeten worden hetgeen onzekerheden met zich meebrengt. Deze onzekerheden zouden tevens een hogere vergoeding en dus een hoger rendement vereisen om recht te doen aan het hogere risico dat de participanten daarmee lopen. Doch al deze onzekerheden zijn niet meer van toepassing, alle zaken zijn al geregeld zodat er sprake is van een passieve belegging en derhalve vallen de inkomsten uit Solvane I onder Box 3.
De participatie wordt ingeschreven op naam van de door u opgegeven BV. Dat kan bijvoorbeeld zijn:
Bij inschrijving vragen wij u een geldig legitimatiebewijs van de bestuurder(s) / tekenbevoegde(n). En verder hebben wij een KvK-uittreksel nodig niet ouder dan 3 maanden en een volledig ingevulde en ondertekende UBO-verklaring.
De winsten worden belast met vennootschapsbelasting (Vpb) en bij uitkering van uw BV naar privé kan dat doorgaans betekenen dat dit belast wordt in Box 2 (inkomen uit aanmerkelijk belang).
Disclaimer: Fiscale wetgeving rond vastgoed is complex en onderhevig aan veranderingen. Raadpleeg altijd uw fiscaal adviseur of een fiscalist.
Deze informatie is bedoeld voor educatieve doeleinden en mag niet worden opgevat als beleggingsadvies, een persoonlijke aanbeveling of aanbieding van, of een verzoek tot, het kopen van participaties in het zorgvastgoedfonds van Solvane.
Dit document is opgesteld zonder rekening te houden met de beleggingsdoelstellingen of de financiële situatie van de lezer die als (potentiële) participant zal optreden. Tevens is dit document en de informatie hierin niet opgesteld in overeenstemming met de wettelijke en reglementaire vereisten ter bevordering van onafhankelijk onderzoek.
Investeren in wat er echt toe doet
Vastgoed krijgt pas echt waarde wanneer het bijdraagt aan kwaliteit van leven. Bij het inrichten van onze zorgcomplexen stellen wij de bewoner centraal; daaromheen bouwen we. Zo verbinden we generaties: u bouwt aan een solide fundament voor uw eigen toekomst, terwijl u vandaag investeert in hoogwaardige huisvesting voor wie zorg nodig heeft.
Contact
We nemen graag de tijd om uw wensen en vragen te bespreken en u mee te nemen in onze aanpak, de fondsstructuur en de risico’s die daarbij horen.
Leendert van de Weerd
Fondsbeheerder
Let op! U belegt buiten AFM-toezicht. Geen vergunning- en prospectusplicht voor deze activiteit.