Solvane laat uw vermogen renderen in tastbaar vastgoed, terwijl u geniet van absolute rust. Zowel beginnende als ervaren beleggers kiezen bewust voor onze fondsen vanwege de optimale risicospreiding en het gemak van professioneel beheer.
Zelf vastgoed beheren kost kostbare tijd en expertise. Door onze expertise en schaalvoordelen neemt Solvane de volledige regie uit handen en realiseren we stabiele, competitieve rendementen. Voor u betekent dit investeren in rustiger vaarwater: u bouwt mee aan de wereld van morgen, zonder dat het u tijd kost. Hier zetten we de grondbeginselen van het beleggen in vastgoed helder voor u op een rij. Zo investeert u met een warm hart én een koel hoofd!
De overdrachtsbelasting in 2026 bedraagt meestal 2% van de koopsom als u zelf in het huis gaat wonen. Starters (18-34 jaar) betalen 0% bij woningen tot € 555.000,-. Voor beleggers, tweede woningen of vakantiewoningen geldt een tarief van 8%. Bij nieuwbouw betaalt u doorgaans geen OVB.
Dus wilt u met uw vermogen beleggen in (zorg)vastgoed dan betaalt u fors meer OVB, namelijk 8%. In de Voorjaarsnota van 2026 staat dat de OVB voor beleggerswoningen verlaagd zal worden met 1% naar 7%.
In het vastgoedwereldje wordt vaak gesproken van CRE, Commercial Real Estate ter onderscheiding van particuliere woningen. Hierbij worden er enkele vastgoedcategorieën (‘asset-classes’) onderscheiden die elk hun eigen kenmerk en dynamiek hebben zoals onder andere: Kantoren, Retail (winkelpanden), Industrial, Logistiek (waaronder de inmiddels bekende ‘dozen’ langs de snelweg), Leisure, Horeca en Healthcare (zorgvastgoed). Vaak zijn er speciale vakbladen, beurzen en bedrijven die gespecialiseerd zijn enkel in één van deze asset-classes.
Bij vastgoedverhuur worden vaak “net”-termen gebruikt om aan te geven welke kosten voor rekening van de huurder komen en welke voor de verhuurder. Deze termen komen oorspronkelijk uit de Angelsaksische vastgoedpraktijk, maar worden ook in Nederland gebruikt bij commerciële huurcontracten.
In Nederland worden deze termen minder strikt gebruikt, omdat onderhoud vaak wordt geregeld via:
Maar bij commercieel vastgoed kan men contractueel afwijken.
Dit is het tegenovergestelde van net-structuren. Bij een Gross Lease betaalt de huurder alleen een vaste huur. De verhuurder betaalt alle onderhoud, belasting en verzekering. Deze vorm van huur zie je vaak bij kantoren en appartementen.
Bij een Single Net Lease betaalt de huurder de huur en de vastgoedbelasting. De verhuurder betaalt de verzekering en het onderhoud.
Double Net Lease betekent dat de huurder naast de huur ook de kosten betaalt van de Onroerendezaakbelasting / vastgoedbelasting en de verzekering van het gebouw.
De verhuurder betaalt meestal nog het structureel onderhoud, dak en de constructie. Deze vorm is bij vastgoedfondsen heel gebruikelijk, zeker als we spreken van zgn. ‘sloop-nieuwbouw-projecten’.
Solvane-fondsen hebben doorgaans een looptijd van ongeveer 5 jaar. Bij Solvane werken we met sloop-nieuwbouw-projecten en bij hoge uitzondering met renovatieprojecten. Doch in dit laatste geval werken we dan op een zodanige grondige wijze dat het vastgoed de facto als nieuwbouw te kwalificeren is. Dat maakt dat er in de eerste 10 jaar eigenlijk geen (constructieve) onderhoudskosten zijn c.q. het risico daarop zeer beperkt is.
Dat maakt dat we met een ‘double net’-dekking voor onze participanten de beste keuze maken.
Bij Solvane hebben we gekozen voor double net ook omdat we daarmee een hogere mate van regie in handen behouden over de basale kwaliteit van het object. Immers, een substantieel deel van de opbrengst verwachten we van de waardestijging bij verkoop.
Bij Solvane willen we zo goed mogelijk zorgen voor ons pand en dat gedeeltelijk ook zelf in de hand houden. Het gaat daarbij om de constructieve kwaliteit, de kwaliteit van de installaties op vervangingsniveau en de waterdichtheid van het object.
Dat zijn de onderdelen die in mindere mate worden beïnvloed door het gebruik van het object. De onderdelen die qua onderhoud bij de exploitant liggen zijn de onderdelen die over het algemeen een direct verband houden met het gebruik van het pand. Denk aan het jaarlijks installatie-overhoud, vervangingen van vloer- wand en plafondafwerkingen. Kortom, het risico van gebruiksonderhoud ligt niet bij de participanten.
Dit is de meest bekende structuur bij vastgoedbeleggingen. Bij een Triple Net Lease betaalt de huurder:
Dus vrijwel alle exploitatiekosten wat tevens maakt dat er een zeer voorspelbare cashflow ontstaat, iets wat beleggers natuurlijk aanspreekt.
Gezien de bovenstaande opmerkingen (bij double net) over de regie op het object houden, maken we bij Solvane de keuze niet voor een triple net lease constructie te gaan.
Dit is de meest vergaande vorm. De huurder betaalt alle kosten inclusief structurele elementen (dak, fundering). De verhuurder is bijna alleen juridisch eigenaar. Dit wordt soms ook genoemd: Bond lease.
Een veelgebruikte ratio in het commerciële vastgoed is de WALT (Weighted Average Lease Term). Een belangrijke maatstaf die de resterende looptijd - in een gewogen gemiddelde van de huurinkomsten - van alle huurcontracten in een vastgoedportefeuille weergeeft.
Binnen Solvane niet snel van belang want het betreft bij de WALT een multi-tenant situatie: meerdere huurders in het pand hetgeen bij Solvane niet snel het geval is.
Op deze wijze kan snel overzicht verkregen worden over de huurinkomsten in de toekomst. Een langere WALT duidt op stabiele en voorspelbare huurinkomsten, omdat huurders langer onder contract blijven. Een kortere WALT betekent doorgaans een hoger risico.
De WALT-ratio wordt dus vaak gebruikt omdat het de voorspelbaarheid van toekomstige kasstromen weerspiegelt. Dat maakt ook dat een hogere WALT tot gunstiger financieringsvoorwaarden kan leiden bijvoorbeeld.
Formule:
∑ (resterende looptijd x jaarlijkse huurinkomsten)
WALT = ———————————————————————
Totale huurinkomsten op jaarbasis
Een veelvoorkomend gebruik binnen de vastgoedfinanciering is de hefboomfinanciering. Dit is een investeringsstrategie waarbij goedkopere (meest bancaire) leningen worden gebruikt om de mogelijkheid te creëren het rendement op het eigen vermogen te verhogen. Tegelijkertijd zal hefboomwerking ook het potentiële neerwaartse risico versterken als de investering tegenvalt.
Ook Solvane vastgoedfondsen maken gebruik van deze hefboomwerking in de financiering. In plaats van alleen participanten (eigen vermogen) aan te trekken, gaan we binnen Solvane-fondsen leningen aan bij bijvoorbeeld banken (vreemd vermogen). Banken vragen hiervoor in ruil het recht van 1ste hypotheek waarbij participanten eigendomsrechten verkrijgen. Aangezien wij bij Solvane bij bancaire leningen nooit meer dan ongeveer 60% van de waarde willen financieren (dus een LtV van 60%), is eigen inbreng in de vorm van eigen vermogen door participanten ook noodzakelijk.
Gebruikelijk is dat vreemd vermogen, dus dat deel dat de bank aan hypotheek verschaft tegen een lagere rente aangetrokken kan worden. Dat maakt dat er ruimte ontstaat om het rendement (= de rentevergoeding voor de participanten) te verhogen. Die hefboomwerking noemen we hefboomfinanciering.
Niet alleen wordt hiermee de vergoeding aan de participanten hoger, ook biedt het financieren met bancaire leningen de mogelijkheid om een grotere portefeuille samen te stellen wat op zijn beurt weer een betere spreiding geeft.
De LtV van een specifiek Solvane-fonds c.q. de hefboom die per fonds wordt toegepast kunt u lezen in de betreffende IM. Bij Solvane werken we graag conservatief en zal de LtV eerder op 50% liggen waarmee het vreemd vermogen-deel gelijk is aan het eigen vermogen.
Onder FAQ-7 ‘Heb ik recht van 1ste hypotheek?’ wordt verder ingegaan op deze materie.
Dit is de ratio tussen het aandeel dat geleend wordt van derden (meestal een bancaire lening c.q. hypotheek) om het vastgoed aan te kopen, gedeeld door de waarde van het vastgoed.
Formule:
(hypothecaire) lening(en)
LtV = ——————————————
vastgoedwaarde
Dus stel je koopt een pand met een taxatiewaarde van € 12.000.000,- en je leent daarvoor € 5.500.000,- dan is de LtV:
Formule:
€ 5.500.000,-
LtV = —————————— = 46%
€ 12.000.000,-
Waarbij een LtV tot en met 50% als veilig / conservatief gezien wordt en tussen de 60% en 70% als redelijk gebruikelijk. Daarboven als risicovol. Professioneel en verantwoord vastgoedbeheer vindt in onze ogen plaats met een LtV van maximum rond de 60%.
Hoe kun je snel de winstgevendheid beoordelen of een beleggingsobject? Bij CRE is een van de belangrijkste waarderingsmaatstaven de BAR (Bruto Aanvangs Rendement). Een ratio waar je snel en eenvoudig de potentiële rendementsindicatie (=winstgevendheid) van een vastgoedbelegging in kunt beoordelen en verschillende objecten met elkaar kunt vergelijken. In Nederland gebruiken we daar het meest de BAR-indicator voor. Het is een ratio die de verhouding weergeeft tussen de bruto jaarhuur en de totale investeringskosten (aankoopprijs + kosten koper).
De BAR bereken je volgens deze formule:
Bruto huurprijs/jr
BAR = ————————————— x 100%
Aankoopprijs vastgoed
Dus een bruto rendement (nog zonder dat de kosten meegewogen worden) en gebaseerd op alleen de aankoopprijs.
Voorbeeld: stel de aankoopprijs van het vastgoed is € 10.000.000,- en de huur genereert een inkomen van € 650.000,-/jaar. Dan is de BAR 6,5%
Internationaal wordt de ‘cap rate’ (capitalisation rate) gebruikt doch de cape rate en de BAR zijn niet hetzelfde. Bij de cap rate worden de netto huurinkomsten (NOI, ook wel de Netto Bedrijfsinkomsten genoemd) gedeeld door de aankoopprijs van het vastgoed (of: actuele marktwaarde), dus:
Netto huurprijs/jr (NOI)
Cap rate = —————————————— x 100%
Aankoopprijs vastgoed
De cap rate is dus eigenlijk het directe rendement van een vastgoedobject zonder financiering. Dus na exploitatiekosten en vóór financiering.
Als voorbeeld: een zorgpand van €10.000.000,- heeft een netto huur (Net Operating Income (NOI) van €600.000,-/jr. Dan is de cap rate: 6%
Kleine veranderingen in cap rate hebben grote invloed op de waarde.
Cap rate:
6% - waarde: € 10mln
5,5% - waarde: € 10,9 mln
5% - waarde: € 12 mln
Maar de cap rate is niet hetzelfde als de BAR. Wel wordt de term ‘cap rate’ in de internationale vastgoedwereld als standaard gebruikt op de manier zoals in Nederland met de BAR wordt gewerkt. Er zit alleen een kleine nuance. Daarom is er in Nederland een equivalent dat er op lijkt (maar niet helemaal hetzelfde is): de NAR (Netto Aanvangsrendement), waar veel minder mee wordt gewerkt.
Netto huurprijs/jr (NOI)
NAR = ——————————————————— x 100%
Aankoopprijs vastgoed + kosten koper
Samengevat komt de kern van vastgoedbeheer beheer neer op deze vier pijlers:
Dan zijn er nog enkele ratio’s die vastgoeddeskundigen en banken gebruiken om zgn stresstesten uit te voeren: bij welke rentestand kan de huur niet meer betaald worden of natuurlijk andersom: bij welke huursom past welke rente.
Netto huurprijs/jr (NOI)
DSCR = ——————————————
Rentelasten mét aflossing
De DSCR geeft aan of huur voldoende is om rente te betalen. Maar ook de ICR, de Interest Coverage Ratio is van belang. De ICR wordt ook wel de rentedekkingsverhouding of de rentedekkingsratio genoemd.
Netto huurprijs/jr (NOI)
ICR = ——————————————
Rentelasten zonder aflossing
De ICR gebruikt deze ratio om de financiële gezondheid en het risico van een vastgoedbelegging te bepalen bij de aanvang van een hypotheek.
Met een ICR van 4 zijn de opbrengsten voldoende om 4 keer de verschuldigde rente te betalen. Een ICR onder de 1 betekent dat de inkomsten de rente niet dekken. Financiers hanteren vaak een minimale ICR van 1,25 tot 1,5, wat betekent dat de huurinkomsten 125% tot 150% van de rentelasten moeten zijn. Een hogere ICR biedt meer zekerheid dat de vastgoedbelegger de lening kan terugbetalen, ook als de rentetarieven stijgen of de huurinkomsten tijdelijk dalen.
Het verschil met de DSCR is dat de ICR alleen naar rente kijkt. De Debt Service Coverage Ratio kijkt naar rente én aflossing, wat dus een strengere maatstaf is.
Met het aangaan van een huurcontract leg je de huur vast voor een bepaalde periode. In het geval bij Solvane vaak voor 20 jaar. De huursom wordt jaarlijks aangepast met het inflatiebedrag waarbij de indexatie verloopt via de CPI (de Consumenten Prijs Index) die jaarlijks wordt vastgesteld door het CBS. Dat is belangrijk om de huurinkomsten te beschermen tegen inflatie c.q. waardevermindering.
Eén van de risicofactoren is leegstand en dus ook faillissement van de huurder danwel dat de huurder de huur niet meer (kan) betalen. Dit kun je mitigeren door ‘multi tenant’ te werken: om binnen één gebouw te werken met meerdere huurders zodat het risico gespreid wordt.
In het geval bij Solvane hebben we het multi tenant-principe op een andere manier vormgegeven door te werken met officieel onderverhuur: in het verhuurcontract (de huurovereenkomst, HOVK) staat dat de huurder, de zorgexploitant gerechtigd is onder te verhuren en dat de zorgexploitant garant staat voor de huur van het complete gebouw voor vaak de duur van 20 jaar. Dat kan ook niet anders want we werken bij zorgvastgoed met vele zorgappartementen die elk aan een bewoner verhuurd dient te worden. Dus in ons geval kun je spreken van een soort super-multi tenant situatie!
IRR: De Internal Rate of Return (IRR), of interne-opbrengstvoet, is een internationaal erkende ratio om de rendementsverwachting te berekenen van een bepaalde belegging. Wat de IRR eigenlijk doet is alle inkomsten en uitgaven in tijd gelijk trekken om een goed beeld te krijgen van het echte rendement. Immers, €1,- 10 jaar geleden ontvangen heeft een andere waarde dan €1,- nu. Dus de eerste rendementsuitkering bij de start van het fonds kan nominaal hetzelfde bedrag zijn maar de waarde is hoger aan het begin dan aan het einde van de looptijd.
En als u 6% rendement elk kwartaal ontvangt dan kunt u dit rendement zelf ook weer (her)beleggen wat meetelt met de netto opbrengst aan het einde van een belegging. Dat kunnen substantiële opbrengsten zijn aan het einde van de looptijd. Met de IRR kunnen beleggingen onderling goed c.q. professioneel vergeleken worden.
In FAQ-25 wordt er dieper ingegaan op het redelijk abstracte begrip IRR ook aan de hand van een concreet Solvane-voorbeeld.
Investeren in wat er echt toe doet
Vastgoed krijgt pas echt waarde wanneer het bijdraagt aan kwaliteit van leven. Bij het inrichten van onze zorgcomplexen stellen wij de bewoner centraal; daaromheen bouwen we. Zo verbinden we generaties: u bouwt aan een solide fundament voor uw eigen toekomst, terwijl u vandaag investeert in hoogwaardige huisvesting voor wie zorg nodig heeft.
Contact
We nemen graag de tijd om uw wensen en vragen te bespreken en u mee te nemen in onze aanpak, de fondsstructuur en de risico’s die daarbij horen.
Leendert van de Weerd
Fondsbeheerder
Let op! U belegt buiten AFM-toezicht. Geen vergunning- en prospectusplicht voor deze activiteit.
